Número de novos fogos e variação do número de agregados familiares

A grave crise de habitação que Portugal enfrenta atualmente tem a sua principal raiz num desequilíbrio estrutural que se consolidou na última década: a procura por habitação, impulsionada pelo crescimento do número de agregados familiares, tem superado consistentemente a oferta de novos fogos concluídos. Esta divergência entre a necessidade das famílias e a capacidade de resposta do mercado imobiliário explica, em larga medida, a pressão sentida nos preços e a dificuldade de acesso a casa própria ou ao arrendamento.

Ao observar o histórico desde 1999, é evidente que, até cerca de 2014, Portugal registava habitualmente um excesso de nova construção, com números positivos de novos fogos líquidos da formação de novas famílias (atingindo picos de mais de 50 mil habitações). Contudo, a partir de 2015, o cenário alterou-se profundamente. A oferta de novas habitações contraiu-se drasticamente, para valores inferiores a 10 mil novos fogos construídos por ano (atualmente está ainda abaixo dos 30 mil, muito abaixo dos valores próximos de 100 mil na viragem de século), enquanto a pressão da procura se intensificou, sobretudo devido à onda de imigração, criando um défice de nova habitação que ultrapassou os 50 mil fogos em vários anos.

Os dados refletem um desequilíbrio profundo. Mesmo com alguma oscilação na procura, que levou a que por exemplo em 2025 tenha havido um equilíbrio entre o número de novos fogos e de famílias, a incapacidade da oferta em acompanhar o ritmo de formação de novos agregados familiares num período de tempo tão longo resulta num estrangulamento da disponibilidade habitacional. E a formação de novos agregados está muito provavelmente subestimada, uma vez que muitas famílias não se chegam a formar devido à impossibilidade de acesso a habitação acessível.

Em suma, o mercado enfrenta hoje um desafio de grandes proporções. A construção de nova habitação tem sido muito escassa nas últimas duas décadas, resultando num défice acumulado que pressiona o acesso das famílias portuguesas à habitação.