Variação média anual entre a oferta e a procura de habitação familiar, desde 1981

Portugal vive uma crise da habitação e os números apresentados pelo Banco de Portugal revelam um desequilíbrio profundo nos últimos 15 anos, que ajuda a explicar esta realidade: a procura de habitação, medida pelo número de famílias, tem crescido sistematicamente mais rápido do que a oferta, medida pelo número de habitações, o que explica a pressão sobre o mercado imobiliário e os preços atuais.

Historicamente, o cenário era inverso. Entre as décadas de 1981-91 e 2001-2011, a oferta de novas casas superava largamente o aumento do número de famílias. No período 2001-11, por exemplo, o número de habitações aumentou, em média, 84 mil/ano, sendo que se criaram anualmente 44 mil novas famílias. O aumento do número de famílias nessas décadas deveu-se sobretudo à diminuição da dimensão das famílias. A existência de famílias mais pequenas implica que haja mais famílias, assumindo que o número de habitantes se mantém estável, e, consequentemente, necessidade de mais habitações.

A inversão total ocorreu na década de 2011-2021. A oferta colapsou, o número de habitações aumentou, em média, apenas 11 mil/ano, sendo superada pela procura (+15 mil famílias/ano). No período mais recente (2021-2024), este fosso agravou-se: a procura disparou devido à criação de 36 mil famílias/ano, enquanto a oferta de habitação aumentou 22 mil/ano (construção recuperou ligeiramente do colapso da década anterior).

O que explica este aumento da procura? O principal motor atual é o saldo migratório, a diferença entre o número de imigrantes e de emigrantes, que entre 2021 e 2024 contribuiu com +52 mil famílias/ano para a variação da procura, compensando o saldo natural negativo (-15 mil/ano), devido ao menor número de nascimentos face ao número de óbitos.

No período 2021-24, dada a ausência de informação, assumiu-se uma estabilidade na dimensão das famílias ao nível de 2021, mas, tendo em conta que nas décadas anteriores este foi sempre um efeito com impacto positivo na procura, é muito provável que tal realidade se mantenha e que o aumento da procura neste período seja ainda maior do que o apresentado no quadro.

Se a análise fosse exclusivamente para os centros urbanos, haveria um efeito acrescido com bastante impacto, relacionado com o saldo migratório dentro do país – há um relevante movimento de pessoas do interior do país para os grandes centros urbanos, pressionando ainda mais o mercado de habitação nessas regiões.